La promesse d'un
patrimoine d'exception

Profiter de l’immobilier de prestige 

Le nouvel Economiste n°1554, février 2011

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Le Groupe Minerve est spécialisé depuis 1998 dans les opérations immobilières de défiscalisation (Monuments Historiques et loi Malraux). Son directeur Patrice Panon revient sur les particularités de son métier.

En quoi consiste l’offre de votre groupe ?

Nous recherchons et achetons des immeubles – de préférence classés MH – que nous revendons à des investisseurs dans le cadre de programmes de rénovation, puisque les travaux à réaliser par la suite seront déductibles de l’ensemble de leurs revenus soit dans le cadre du dispositif fiscal « Monuments Historiques » soit dans celui de la « loi Malraux » qui s’applique aux immeubles situés en secteurs sauvegardés (ou en Z.P.P.A.U.P.).

Notre groupe est constitué de deux entreprises. Minerve est une société marchand de biens. Elle prend en charge l’achat ainsi que le montage juridique et fiscal avec l’aide d’un cabinet spécialisé. La société Cambacérès Développement est un organisme commercial dont la mission consiste à vendre les biens sélectionnés par Minerve.

Après l’acquisition du bien, nous y créons différents lots et les revendons en l’état, accompagnés d’un projet potentiel de travaux. Nous proposons également aux investisseurs les différents intervenants nécessaires pour mener à bien ces rénovations. Lorsque celles-ci arrivent à leur terme, le propriétaire doit mettre son bien en location.

La défiscalisation résultant de ces opérations est-elle très avantageuse ?

Oui pour les Monuments Historiques dont le régime fiscal n’a pas subi de limitation en 2008 : l’avantage pour le propriétaire reste conséquent, puisque le montant des travaux peut être déduit de son revenu global sans limitation.

En ce qui concerne la loi Malraux, il faut distinguer deux types d’opérations en fonction de la date de permis de construire : les immeubles dont le PC a été obtenu après fin décembre 2008 et pour lesquels les déductions sont désormais limitées dans le cadre d’un double plafond, et ceux qui bénéficient encore d’un PC antérieur à cette date (pas de plafonnement). Le nombre de ces derniers est bien entendu de plus en plus restreint.

Quel est le profil de vos investisseurs ?

Des particuliers qui, en règle générale, sont situés dans la tranche maximale de l’impôt sur le revenu. Ils se constituent ainsi un capital immobilier dont souvent ils ne disposent pas au départ.

Quelles opérations avez-vous conclues dernièrement ?

Nous avons récemment vendu les dépendances de l’ancien château de Montceaux-les-Meaux, en Seine-et-Marne, classé à juste titre Monument Historique puisqu’il fut d’une part l’œuvre de Salomon de Brosse (architecte du Palais du Luxembourg entre autres) et d’autre part une résidence royale fort appréciée notamment d’Henri IV. Le Groupe Minerve disposait de dix lots, pour un total de 900 mètres carrés à rénover, avec des surfaces allant de 50 à 120 mètres carrés.

Le foncier a été vendu 1000 euros le mètre carré en moyenne, auquel les investisseurs doivent ajouter 4400 euros par mètre carré pour les travaux de réhabilitation. C’est un montant très élevé, justifié par les exigences techniques et esthétiques de l’ensemble (pierre de taille etc…) mais grâce aux dispositifs de défiscalisation, le coût final de l’opération se trouve ramené à un niveau compatible avec le marché, soit environ 3600 euros le mètre carré.

Nous avons réalisé de nombreuses autres opérations de ce type au cours des dernières années.

Votre ancienneté constitue-t-elle une garantie importante pour les clients ?

Oui. En douze années d’exercice, nous avons rénové une quarantaine d’immeubles et constitué un véritable réseau de compétences dans ce secteur. Mais il ne faut pas perdre de vue l’essentiel : les biens doivent être loués et donc être situés dans des villes dynamiques, avec un marché locatif soutenu. Ce qui est de plus en plus difficile à trouver.

Après la vente les investisseurs sont accompagnés de conseils de haut niveau : cabinet fiscal et juridique, société d’assistance à la maîtrise d’ouvrage, architectes spécialisés. Enfin, nous apportons aussi notre soutien pour la mise en location des biens.

article Nouvel Eco fev 2011