La promesse d'un
patrimoine d'exception

Le monument historique, un florilège d’avantages…

Gestion de Fortune n°13 - Mars 2011

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Les bailleurs qui louent un bien ancien d’exception inscrit au titre des monuments historiques peuvent sous certaines conditions et par dérogation profiter d’un puissant avantage fiscal, celui d’imputer sans limitation les déficits générés par les dépenses de travaux sur leur revenu global. C’est en tout cas ce que prévoit le dispositif fiscal monument historique. Autre caractéristique, les pouvoirs publics ont exclu le gain fiscal du périmètre du plafonnement global des niches fiscales. Une aubaine par les temps qui courent mais qui se justifie. « L’objectif visé est de continuer d’entretenir le patrimoine immobilier bénéficiant de caractéristiques architecturales. L’Etat français n’ayant pas les moyens de financer ces restaurations, c’est le particulier qui se supplée à lui et qui va supporter ces dépenses dans un cadre fiscal favorable, note Alexandre Boutin. Pour certains, l’absence de plafonnement est adaptée à leur stratégie patrimoniale. Et cela est d’autant plus vrai que les seuils de cette mesure se sont de nouveau abaissés cette année ». Les biens éligibles sur le marché étant rares, ce n’est également pas un risque financier important pour les pouvoirs publics.

Le régime fiscal accorde également un affranchissement des droits de succession. Attention tout de même à ceux qui invoquent cet argument, aussi persuasif soit-il. « C’est une opportunité fiscale exploitée à la marge, souligne Stéphane Gianoli. Car pour en bénéficier, le contribuable doit inévitablement signer une convention avec l’Etat et accepter entre autres que le bien soit ouvert au public quelques jours par an. On imagine bien que cette dernière contrainte est loin de plaire aux locataires». Encore une fois, c’est attesté, entre la théorie et la pratique, il y a souvent un gouffre, voire un abîme.

… mais autant de contraintes à respecter

L’investisseur doit répondre à plusieurs conditions cumulatives s’il entend bénéficier de toutes ces dispositions précédemment énumérées. Conditions qui ont d’ailleurs été durcies par la loi de finances pour 2009.
Le bien doit d’abord être conservé pendant 15 ans à compter de son acquisition. «L’application de cet engagement de détention est rétroactive et s’applique donc aux opérations réalisées antérieurement au 1er janvier 2009 », prévient Alexandre Boutin.
Par ailleurs, le bien ne peut plus être logé dans une SCI à moins qu’elle soit familiale ou qu’elle ait obtenu un agrément délivré par les pouvoirs publics. Dans les deux cas, elle ne doit pas relever de l’IS.

L’investisseur doit répondre à plusieurs conditions cumulatives s’il entend bénéficier de toutes ces dispositions précédemment énumérées. Conditions qui ont d’ailleurs été durcies par la loi de finances pour 2009.
Le bien doit d’abord être conservé pendant 15 ans à compter de son acquisition. «L’application de cet engagement de détention est rétroactive et s’applique donc aux opérations réalisées antérieurement au 1er janvier 2009 », prévient Alexandre Boutin.
Par ailleurs, le bien ne peut plus être logé dans une SCI à moins qu’elle soit familiale ou qu’elle ait obtenu un agrément délivré par les pouvoirs publics. Dans les deux cas, elle ne doit pas relever de l’IS.

Ce dispositif fiscal a de tout temps été un produit d’extrême pénurie. C’est même une denrée rare. Mais quand une opération est proposée aux contribuables, elle est fortement recherchée et rapidement prise d’assaut. Les avantages fiscaux accordés dans un contexte qui ne tolère plus l’excès de défiscalisation expliquent certainement cet enthousiasme. «Le régime est même intéressant pour l’investisseur qui envisage d’occuper lui-même son bien, puisque dans ce contexte, il pourra déduire 50 % des charges foncières », remarque Stéphane Gianoli.

«Mais d’une façon générale, ce dispositif convient à des investisseurs passionnés par la belle pierre, lourdement imposés, ayant une surface financière importante compte tenu de la rentabilité », fait valoir Alexandre Boutin.