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La promesse d'un
patrimoine d'exception
La promesse d'un
patrimoine d'exception
Le Groupe Minerve vous explique les principes qui régissent la fiscalité en vigueur sur les Monuments historiques, les charges déductibles ainsi que les conditions de sa mise en œuvre pour vous permettre de réduire vos impôts.
La France compte environ 42 000 monuments, maisons et immeubles qui font l’objet d’une protection au titre des Monuments historiques : un tiers est classé « Monument historique » (loi de 1913), deux tiers sont inscrits à l’inventaire supplémentaire. Leur nombre continue à s’accroître (+ 1% par an environ). Si la moitié des immeubles protégés appartient à une collectivité publique (Etat et communes essentiellement), une autre moitié environ appartient à des propriétaires privés.
Ce dispositif fiscal, qui repose sur les articles 156- I-3 et 156-II-1 ter du Code général des impôts (CGI), a été peu modifié depuis la loi du 23 décembre 1964 qui l’a créé. Son champ d’application couvre principalement les immeubles classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire (ISMH), et accessoirement les biens faisant partie du patrimoine national en raison d’un label délivré par la Fondation du Patrimoine, dès lors que ce label a reçu un avis favorable du Ministère de la Culture.
Actuellement, les règles de calcul de l’avantage fiscal diffèrent selon l’existence ou non de revenus, la catégorie du monument, l’ouverture à la visite ou le type d’occupation de l’immeuble. Mais, quelle que soit la situation du monument historique au regard de ces règles, elle se traduit dans tous les cas par la possibilité pour le propriétaire de déduire ses charges spécifiques ou ses déficits fonciers sur son revenu global, par dérogation au droit commun (imputation d’un déficit catégoriel sur des revenus de même nature). Cette déduction est opérée sans aucune limitation.
Ces charges déductibles comprennent les dépenses de réparations et d’entretien, comme par exemple des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Sont également concernées les dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté, sans modifier la structure de cet immeuble.
De même que les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges, ainsi que les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction et la réparation.
La nature et le montant des charges ou déficits pouvant être imputés sur le revenu global ont récemment été élargis. Il est désormais possible de déduire les primes d’assurance afférentes aux Monuments Historiques, même si ceux-ci ne sont pas ouverts à la visite et ne produisent pas de revenus, ainsi que, sous certaines conditions, des frais de promotion et de publicité, des dépenses d’acquisition de matériel informatique et les primes d’assurance de certains objets mobiliers.
Les dépenses énumérées précédemment sont prises en compte pour déterminer le revenu foncier imposable, ces dernières étant déduites des 3 loyers perçus. Dans le cas où le résultat serait négatif, il s’imputera sur les loyers d’autres biens appartenant au propriétaire. Si ceux-ci ne sont pas suffisants ou inexistants, le solde s’imputera sur le revenu global imposable du propriétaire, sans limitation.
Trois conditions sont exigées depuis 2009 :
Un arrêté, pris par le ministre des Finances et des comptes publics et datant du 10 février 2016, « portant déconcentration des procédures d’agrément prévues aux II et V de l’article 156 bis du code général des impôts », a été publié au Journal Officiel le 26 février. Il concerne les propriétaires d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, détenu par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés ou ayant fait l’objet d’une division.
D’après ce texte de loi, c’est le directeur régional des finances publiques d’Auvergne – Rhône-Alpes qui délivre les agréments, lorsque ceux-ci sont prévus aux II et V de l’article 156 bis du code général des impôts. Dans le cas où « l’affaire est évoquée en administration centrale », la procédure s’effectue désormais par le directeur général des finances publiques, selon l’article 170 septies I de l’annexe IV au CGI. Le second article souligne de son côté que « l’article 1er s’applique aux demandes d’agrément reçues par l’administration fiscale à compter du lendemain de la publication du présent arrêté. »
Actualités : La fiscalité des Monuments historiques modifiée pour 2016
Il est possible d’occuper personnellement le bien dans le cas d’un monument historique, contrairement à un programme loi Malraux (obligation de le louer pendant 9 ans à des tiers). Concernant l’exonération des droits de mutation, cet avantage fiscal supplémentaire doit être considéré comme très exceptionnel.
Il nécessite en effet la signature d’un accord préalable avec l’Etat (Ministère de la Culture et des Finances), en contrepartie d’un accès du public à l’immeuble classé monument historique pendant un certain nombre de jours. Ce qui suppose donc un réel intérêt esthétique ou architectural du monument considéré.
Alors que les ménages devaient observer une « pause fiscale », la facture devrait cependant s’alourdir de quelques 4,1 milliards d’euros, d’après une étude menée par l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) à partir du projet de Loi de finances 2016. Pour rappel, les ménages et les entreprises subissent déjà une pression fiscale de l’ordre de 67,6 milliards d’euros depuis 2011, dont 58 milliards, rien que pour la catégorie des ménages !
En cause, les augmentations d’impôts et de taxes, qui ont déjà été promulguées, comme la fiscalité écologique et la taxe carbone (+1,7 milliard d’euros), la hausse de la contribution au service public et l’électricité (+1,1 milliard d’euros), mais aussi les cotisations retraite pour le régime général (+600 millions d’euros). L’alignement progressif du taux de cotisation des salariés du service public sur ceux issus du privé a également coûté quelque 200 millions d’euros. Et la note devrait encore s’alourdir d’1,1 milliard d’euros du fait de la fiscalité locale (taxe d’habitation, taxe foncière…)
Les Monuments historiques, lorsqu’ils sont situés en centre-ville et ne présentent pas de risques locatifs, représentent la seule véritable niche fiscale encore disponible pour les plus gros revenus, concrètement à partir de 150 000 € par an (ou 40 000 € d’IRPP).
Mais attention ! Un tel investissement n’a de sens – de la même façon que pour le dispositif Malraux – que s’il a de sérieuses chances d’être loué.
L’avantage fiscal de la loi Monuments Historiques ne saurait bien évidemment compenser une vacance prolongée du bien.
Il est donc particulièrement recommandé de n’investir que dans des zones disposant d’un potentiel locatif sérieux, ce qui limite singulièrement les opportunités.
C’est le cas notamment de l’Hôtel Camusat, un magnifique hôtel particulier du début du XVIIIème à Troyes.
–L’Hôtel Camusat de Troyes, un magnifique hôtel particulier du début du XVIIIème siècle inscrit à l’Inventaire supplémentaire
–Le château de Cambous à Montpellier, un Monument Historique de toute beauté avec ses cheminées classées et sa verrière.
– L’Hôtel Hector de Sanxerre à Orléans, un superbe Monument historique et son programme de travaux de réhabilitation