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Le Déficit Foncier : déduire ses charges pour baisser ses impôts

Le Groupe Minerve vous présente les principes et le fonctionnement du déficit foncier, un mécanisme qui relève du droit commun. C'est la raison pour laquelle l’économie obtenue n’est pas limitée par le plafonnement des niches fiscales, que le législateur rabote d’année en année.

Le principe du déficit foncier est simple : les charges déductibles du revenu foncier effacent sans limite de montant les loyers perçus, et, pour une partie d’entre elles, le revenu global du contribuable.

 

Les trois grandes catégories du déficit foncier

Tous les travaux effectués en vue de maintenir le bien en bon état (toiture, ravalement, remplacement de chaudière, par exemple) et ceux qui apportent un élément de confort nouveau à l’appartement loué (isolation, installation de chauffage central ou d’une cuisine aménagée si l’appartement en était dépourvu) sont déductibles. Ceux qui modifient le volume ou la surface du bien (aménagement des combles, par exemple) sont en revanche exclus des charges déductibles.

 

Les charges du déficit foncier se répartissent en trois grands groupes :

 

Les caractéristiques du déficit foncier

Lorsque ces charges sont supérieures à ses revenus fonciers, l’investisseur peut déduire de son revenu global le déficit foncier net constaté au titre d’une année, sauf pour la part concernant les intérêts d’emprunt, dans la limite de 10.700 €. La fraction du déficit supérieure à cette limite, ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt, restent imputables sur les revenus fonciers des dix années ultérieures.

L’imputation sur le revenu global est soumise à une condition : le contribuable doit maintenir l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée (sauf si la location prend fin en raison du décès, de l’invalidité ou de la perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint).

 

L’expertise du Groupe Minerve :

Du point de vue purement fiscal, l’opération est efficace.

Prenons le cas d’un investisseur qui a déjà 50.000 € de revenus fonciers. S’il achète un bien de 200.000 € et dépense 100.000 € en travaux, il pourra, la première année, déduire l’intégralité des 100.000 € de ses revenus fonciers. Comme il ne déclare que 50.000 € de loyers, il économisera 28.250 € d’impôts (50.000 × 0,41% son taux marginal d’imposition) et 50 000 × 0,155 (la CSG sur ses loyers). Il pourra ensuite déduire 10.700 € de ses autres revenus, soit une économie supplémentaire de 4.387 € (10.700 € × 0,41%). L’année suivante, le reliquat – 39.300 € s’imputera sur ses loyers de l’année, générant une nouvelle réduction d’impôts de 21.418 €.

Au total, il aura donc économisé plus de 53.050 € d’impôts.

 

Voir aussi les caractéristiques de La fiscalité Monuments historiques, la loi Malraux et ses avantages fiscaux, et le dispositif Pinel