La promesse d'un
patrimoine d'exception

MH : « Plus une passion qu’un moyen de réduire l’impôt »

Publié le 23 décembre 2013

Par Olivier Brunet , publié sur toutsurlesimpots.com, le 6décembre 2013

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INTERVIEW – Acheter un monument historique est fiscalement très intéressant grâce à la déductibilité totale des travaux de restauration. Mais c’est aussi une opération coûteuse et très contrôlée par le fisc, prévient Fabien Vatinel, directeur de l’ingénierie patrimoniale de la Banque Neuflize OBC.

 

Les cabinets de défiscalisation sont prompts à proposer l’investissement immobilier dans un monument historique (MH) aux contribuables très fortement imposés souhaitant payer moins d’impôts. Est-ce une bonne affaire ?
Être propriétaire d’un monument historique est à mon sens davantage une passion qu’un moyen de réduire l’impôt sur le revenu. Votre investissement doit être vécu comme un coup de cœur ou comme un placement qui a du sens, dans le but de préserver le patrimoine historique et architectural français. C’est avant tout un projet de vie qui peut receler un avantage fiscal dont l’utilisation peut être opportune pour certains contribuables.
Et cette passion a un coût : qu’il s’agisse d’un château à la campagne ou d’un appartement à Paris, les frais d’entretien sont généralement importants. Tout dépend de la vétusté ou de l’importance du bâtiment.

 

Les avantages fiscaux sont tout de même conséquents…
Le principal intérêt sur le plan fiscal est de pouvoir générer des déficits résultant des travaux de restauration, déficits fonciers qui sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant. Cela signifie que les sommes engagées peuvent s’imputer sur toutes les catégories de revenus taxables à l’impôt sur le revenu. Je pense par exemple aux revenus professionnels d’un dirigeant d’entreprise, aux bénéfices non commerciaux (BNC) tirés d’une profession libérale ou désormais aux plus-values de valeurs mobilières extériorisées par le cédant d’un portefeuille ou d’une participation au capital d’une société.

 

Comment optimiser l’utilisation de ce régime ?
Il faut définir une stratégie. Vous avez plutôt intérêt à programmer les travaux afin de les étaler sur plusieurs années. Vos déficits s’imputeront en fonction de l’année de réalisation des travaux.

« Tous les travaux de rénovation ne seront pas nécessairement déductibles »

Quelles sont les conditions d’éligibilité du bien au dispositif ?
Vous êtes soumis à une obligation de conservation de l’immeuble d’une durée minimale de 15 ans. Le bien doit être détenu en direct (sauf s’il a été acquis avant 2009) ou au sein d’une société civile familiale soumise à l’impôt sur le revenu. En outre, si vous voulez bénéficier d’une exonération de droits de donation ou de succession, vous devez disposer d’une convention d’ouverture au public signée avec l’administration fiscale. Attention, l’imputation des déficits fonciers ne s’applique en principe qu’aux parties de l’immeuble éligibles au dispositif. Vous pouvez très bien posséder des pièces classées et un étage entier qui ne l’est pas. Toutefois, si le classement, bien que partiel, vise la protection de l’ensemble architectural, les déficits relatifs aux parties non inscrites de l’immeuble peuvent néanmoins être déduits.
Autrement dit, tous vos travaux ne seront pas nécessairement déductibles. Prenez garde, il y a beaucoup de chausse-trappes et l’administration fiscale veille au grain ! Ce type d’opération n’est pas simple à mettre en œuvre et suscite beaucoup de contrôles des agents de la direction générale des finances publiques.

 

En quoi consiste la réforme prévue dans la loi de finances pour 2014 ?
Le texte ne touche pas à l’avantage fiscal mais réduit le périmètre des opérations éligibles. Ce nouveau champ prévoit de réserver le bénéfice de la prise en compte des charges supportées aux seuls immeubles classés monuments historiques, inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques ou ayant obtenu le label « Fondation du Patrimoine ». En revanche, les biens pouvant auparavant être qualifiés de monuments historiques sur agrément préalable de l’administration à partir de caractéristiques historiques ou architecturales ne seraient plus éligibles.
Concrètement, quelles opérations de rénovation seraient encore éligibles et lesquelles ne le seraient plus ?
Le projet de loi de finances pour 2014 prévoit que ces aménagements s’appliqueraient à compter de l’imposition des revenus de 2014. Toutefois, s’agissant des immeubles ayant obtenu l’agrément avant le 1er janvier 2014, le régime antérieur continuerait à s’appliquer jusqu’au terme de chaque agrément.