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patrimoine d'exception

Investir dans un monument historique pour payer moins d’ISF : une stratégie qui a du sens

Publié le 2 septembre 2016

La loi Monuments Historiques est particulièrement intéressante pour réduire voire annuler son ISF. Explications.

Plafonnement de l’ISF : connaître son mécanisme pour mieux en tirer parti

Le système de plafonnement de l’ISF consiste à limiter le total des impositions directes dont est redevable un contribuable à 75% de ses revenus.

Le montant total des impositions comprend :
•    l’ISF,
•    l’impôt sur le revenu,
•    les prélèvements forfaitaires libératoires d’impôt sur le revenu,
•    les prélèvements sociaux.

Les revenus à prendre en compte sont :
•    les revenus imposables retenus pour leur montant net imposable à l’IR (après application, le cas échéant, des retraitements propres à certaines catégories de revenus),
•    les revenus exonérés.

Dans le cas où le montant des impositions retenues excède le seuil des 75% des revenus, le mécanisme du plafonnement permet de réduire le montant de l’ISF, à concurrence de la fraction excédant ce montant. Ce qui peut aboutir donc, sur le principe, à une exonération d’ISF en cas de revenu nul. Le

Loi Monuments Historiques : un dispositif exceptionnel pour réduire ou annuler son ISF

Investir dans un monument historique à restaurer a des conséquences notamment en matière d’impôt sur le revenu qui impactent directement le mécanisme de plafonnement de l’ISF.

En effet, l’acquisition d’un monument historique dans un but locatif permet l’imputation du déficit foncier résultant des dépenses de travaux, sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant.

Il est donc possible, de cette façon, de réduire ou même effacer le montant des revenus pris en compte pour le plafonnement. Par voie de conséquence, l’acquisition d’un monument historique peut aboutir à réduire, voire effacer, l’ISF l’année ou les années d’imputation des déficits fonciers.

Exemple de plafonnement de l’ISF avec l’acquisition d’un monument historique

Il est donc possible de diminuer fortement voire de supprimer l’ISF grâce au dispositif Monuments Historiques. Voici un exemple chiffré :

Soit un contribuable célibataire ayant hérité d’un patrimoine soumis à l’ISF et présentant la situation suivante.

Cas n°1 : revenus et impositions hors investissement Monuments Historiques :

•    Total des revenus : 180 000 € dont 150.000 € de salaires nets et 30.000 € de revenus fonciers
•    Impôts directs : 66 500 €
•    Impôts locaux : 4 500 €
•    ISF : 70 000 €

Montant de l’ISF
L’ISF étant plafonnée, le contribuable bénéficie d’une réduction.
•    Réduction d’ISF : 4 000€
•    ISF final : 66 000€.

Cas n° 2 : revenus et imposition avec un investissement locatif Monuments Historiques financé en partie à crédit comprenant un montant de travaux* de 155 000 € :

•    Total des revenus : 25.000 € dont 150.000 € de salaires nets et 125.000 € de déficit foncier
•    Impôts directs : 2.200 €
•    Impôts locaux : 4.500 €
•    ISF : 70.000 €

*A noter que la réalisation de travaux efface les revenus fonciers et donc les prélèvements sociaux y afférents au taux de 15,5%.

Montant de l’ISF
L’assiette du revenu imposable a fortement baissé, ce qui génère une réduction de l’ISF :

•    Réduction d’ISF : 58 450 €
•    ISF final : 11 550 €

Le gain sur le montant de l’ISF dû est donc de 54 450€ en investissant dans un monument historique !

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