La promesse d'un
patrimoine d'exception

Investir dans l’immobilier en Malraux ou Monuments Historiques : la vigilance s’impose !

Acheter un bien dans un ancien château, un hôtel particulier ou tout autre bâtiment de caractère ou investir dans un quartier historique permet de bénéficier des exonérations Malraux ou Monuments Historiques. Mais attention aux écueils !

Publié le 9 avril 2018

Acheter un bien dans un ancien château, un hôtel particulier ou tout autre bâtiment de caractère ou investir dans un quartier historique permet de bénéficier des exonérations Malraux ou Monuments Historiques. Mais attention aux écueils !

Des avantages fiscaux de taille

L'hôtel Camusat à Troyes : un porgramme Monuments Historiques du Groupe Minerve

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En Malraux, la réduction d’impôt sur le revenu est de 22 ou de 30% du montant des travaux dans la limite de 400 000 € sur quatre ans. Avec le dispositif Monuments Historiques, le gain fiscal est encore plus important car il n’est pas plafonné: les travaux de restauration du bien ainsi que certaines charges foncières sont entièrement déductibles du revenu global.

Les contribuables ayant un fort taux d’imposition sont donc tentés, et à juste titre, d’investir soit en Malraux soit en Monuments Historiques. Il est toutefois nécessaire de vérifier un certain nombre de points avant de se lancer.

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Menton, impasse des Capucins : une ville attractive pour investir en Malraux

Localisation du bien, contreparties : ce qu’il faut savoir avant d’investir

Bien sûr, acheter un bien en Malraux ou Monuments Historiques permet, outre de bénéficier de réductions d’impôts et d’exonérations, de jouir d’un logement de caractère qui aura tout le confort du neuf. En plus de la fiscalité avantageuse, cet investissement permet donc de se constituer un patrimoine de qualité.

Cependant, il faut être attentif à la localisation du bien. En effet, certains d’entre eux, classés en Monuments Historiques, se trouvent en périphérie des villes, et même parfois en pleine campagne. Pour louer ce type de bien, cela devient donc très compliqué. Préférez un bien se situant en ville ou à proximité, et vérifiez qu’il soit bien desservi.

Pour les biens éligibles Malraux, les périmètres sont strictement définis par l’État (AVAP, ZPPAUP) et englobent les quartiers historiques. Mais il est préférable d’investir dans une ville de taille conséquente, au moins 100 000 habitants, qui aura par conséquent une demande locative forte. Pensez également à vous renseigner sur les politiques de revitalisation du quartier, car son dynamisme et la qualité des infrastructures présentes ou à venir va influer favorablement sur la demande locative.

Enfin, n’oubliez pas que les avantages fiscaux, en Malraux comme en Monuments Historiques, comportent des contreparties : en Malraux, il faut garder et louer votre bien pendant neuf ans  alors qu’en Monuments Historiques la durée de détention est de 15 ans mais l’obligation locative de 3 ans seulement (à compter de la dernière déduction).

Par ailleurs, il convient d’être méfiant en cas d’opérations qui présentent un montage juridique et/ou financier trop complexe, ou qui promettent un rendement anormalement élevé : au-delà de 3% hors avantages fiscaux, cela est irréaliste.

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