La promesse d'un
patrimoine d'exception

Fiscalité : l’avantage Malraux, mode d’emploi, Le Figaro Magazine, 4 octobre 2013

Le Figaro Magazine, 4 octobre 2013

Publié le 4 octobre 2013

Les investissements Malraux ne sont pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales.

Conçus pour encourager la restauration du patrimoine d’habitation de certaines villes françaises, les investissements Malraux ne sont pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales.

Dans près d’une centaine de villes en France existe un secteur sauvegardé régi par la loi Malraux visant à encourager la rénovation des centres historiques. Pour les particuliers, investir en Malraux est à la fois un moyen de réduire leurs impôts et de se constituer un patrimoine immobilier, fait de biens bâtis dans des zones protégées qui seront parfaitement restaurés.

Une obligation de louer le bien pendant 6 ans.

Depuis l’imposition des revenus 2013, la réduction d’impôt liée à ces travaux n’est plus prise en compte dans le plafond des niches fiscales fixé à 10.000€ par foyer, cette année. A condition que la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux ait été déposée après le 1er janvier 2013.

Dans le passé, ce dispositif a parfois eu une réputation quelque peu sulfureuse: opérations trop chères, remise en cause de la nature des travaux ou/et contrôles des déclarations de revenus par le fisc. Peut-on aujourd’hui investir en confiance?

« La complexité du processus de réhabilitation a permis de moraliser ce marché où l’on ne compte qu’une petite dizaine d’intervenants. Et la récente sortie de ce dispositif des niches fiscales ne devrait pas attirer des opérateurs non professionnels » répond Laurent Fléchet, directeur général délégué de Primonial.

Bien sûr, l’investisseur ne s’improvise pas rénovateur; il s’adresse à un professionnel chargé de piloter l’achat et la restauration de l’immeuble. Et ce dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR), ou par le biais d’une association foncière urbaine libre(AFUL).  » A condition d’investir en direct dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé ou encore dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), le fisc accorde une réduction d’impôt de 30% dans la limite de 100 000€ par an. Comme les travaux se déroulent généralement sur deux ans, l’investisseur a droit à une réduction d’impôt de 60 000€ », calcule Daniel Znaty, directeur immobilier à l’UFF (Union Financière de France).

Seuls les travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique sont éligibles à la réduction d’impôt. « En province, ils représentent généralement les deux tiers du prix de revient de l’opération. Il faut compter 1 500 à 2 000 €/m² pour acquérir le bâti non rénové et 2 500 à 3 000 €/m² pour la restauration », signale Gilbert Rodriguez, à la tête d’Intergestion.

Actuellement des villes comme Nantes, Tours, Bordeaux, Lille, Colmar, Besançon, profitent de ce dispositif pour restaurer leur centre historique. « Attention, le prix de sortie d’un logement restauré en Malraux ne doit pas être 10 à 15% plus cher que celui du neuf. Sinon le particulier surpaye son investissement », poursuit Laurent Fléchet.

Ce placement en direct s’accompagne d’un ticket d’entrée d’au moins 200 000€. Mais la barre est plus basse via des parts de SCPI (société civile de placement immobilier), avec un minimum de 10 000€. La réduction d’impôt se limite alors à 30% de 65% des travaux, soit un avantage fiscal de l’ordre de 18% de la souscription.

Une fois le bien restauré, l’investisseur en direct a l’obligation de le donner en location à titre de résidence principale pendant six ans (sinon l’avantage fiscal sera réintégré), ce qui devrait lui procurer un rendement de l’ordre de 3% par an. Au-delà, il peut vendre son bien. Les éventuelles plus-values seront calculées sur la base du prix du logement non rénové. Une raison de plus pour le conserver.

 

article figaro magazine 4-10-13