La loi Malraux

LA LOI Malraux

Concrètement :

Les acquéreurs d'un immeuble devenus copropriétaires se regroupent généralement au sein d'une Association (A.F.U.L. : Association Foncière Urbaine Libre ou A.S.L. : Association syndicale Libre) afin d'effectuer en commun les travaux de rénovation et de restauration. Ils élisent parmi eux un président qui signera tous les marchés avec les tiers. L'AFUL (ou l'ASL) se comportera donc en " Maître d'ouvrage ".

Quel que soit le régime (avant ou après 2008) :

- l'immeuble doit toujours être situé en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP,

-il doit faire l'objet d'une restauration complète,

-il doit être mis en location (à usage d'habitation pour le locataire) dans les 12 mois de l'achèvement des travaux. Le bien livré doit être loué, pendant 6 ans pour l'ancien régime (exception faite des immeubles classés Monuments Historiques), 9 ans pour le nouveau régime.

Les avantages fiscaux :

- ancien régime : imputation sans limitation du déficit provenant de l'ensemble des charges déductibles des revenus fonciers en application de l'article 31 du C.G.I à la seule exception des intérêts d'emprunts. La partie du déficit foncier qui provient des intérêts d'emprunts est imputable sur les revenus fonciers et reportable pendant 10 ans. Tous les travaux et frais de restauration de l’immeuble à sauvegarder sont déductibles du revenu global, base IRPP, déclaration faite dans une 2044 spéciale.

- nouveau régime : la réduction d'impôt est limitée à 40% des dépenses en secteur sauvegardé (30% en ZPPAUP), ces dépenses n'étant retenues que dans une limite annuelle de 100.000 €. L'ensemble des réductions ne peut dépasser un total de 25.000 € + 10% du revenu (ex : un revenu annuel de 300.000 € permet un total de réductions d'impôts de 25.000 + 30.000 = 55.000 €.).

Parmi les contraintes du nouveau régime : les dépenses ne seront prises en compte que jusqu'au 31/12 de la 3ème année suivant la délivrance du PC, l'obligation de location est portée de 6 à 9 ans.

LE MONUMENT HISTORIQUE

Ce régime fiscal de faveur (art.156bis du CGI) est très voisin de celui de la loi Malraux "ancien régime". Il n'a pas subi de changement : le déficit fiscal résultant de l'ensemble des charges déductibles de l'immeuble inscrit ou classé, est imputable en totalité sur le revenu global, y compris les intérêts d'emprunt.

Il ne fait l'objet d'aucun plafonnement, ni spécifique, ni global, quelle que soit la date de son acquisition.

Seules nouvelles contraintes introduites à compter de 2009 :

- engagement de conservation porté à 15 ans,

- interdiction de division sauf agrément préalble du Ministère du Budget (après avis du Ministère de la Culture).

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